Porušení povinnosti zdržet se určitého jednání jako prodlení a důvod pro odstoupení od smlouvy

Nejvyšší soud počátkem července řešil případ našeho klienta, který se jako kupující nemovitostí v kupní smlouvě zavázal zdržet se jednání (pod peněžitou sankcí), které by porušovalo sjednané parametry stavby, resp. parametry a koncepci celého dotčeného území (barevný odstín a strukturu fasády a střešní krytiny, provedení oken a dveří, provedení oplocení, umístění oken a další parametry). Prodávající odstoupil od kupní smlouvy a dožadoval se určení vlastnického práva k daným nemovitostem. V dovolání zejména namítal, že odstoupil od smlouvy nikoli pro podstatné porušení smlouvy dle § 2002 OZ, ale dle § 1978 OZ, tzn. z důvodu nepodstatného porušení smlouvy způsobeného prodlením kupujícího spočívající v nedodržení ujednaných parametrů stavby.

Soud vycházel z komentářové literatury, která říká, že „prodlení dlužníka je určitý trvající závazkový stav“. Prodlení logicky nemůže nastat v případě jednorázové povinnosti zdržet se určitého jednání. V okamžiku, kdy povinná strana takovou povinnost poruší a zapovězený úkon provede, není možno hovořit o tom, že se tím dostala do „prodlení“, neboť provedení zakázaného úkonu již nelze fakticky odčinit a realizovanou skutečnost zvrátit. V daném případě šlo o jednorázovou povinnost spočívající v zachování parametrů probíhající stavby, přičemž soudy jednotně vyhodnotily, že porušení této povinnosti u hotové stavby není možné již zvrátit, tudíž kupující není v prodlení, a proto není ani možné od smlouvy odstoupit z důvodu dle § 1978 OZ.

Nejvyšší soud nakonec posoudil odstoupení i z hlediska podstatného porušení a uzavřel, že pouhé odklonění se o několik centimetrů v určitých rozměrech nezakládá podstatné porušení smlouvy (navíc v případě, kdy odchylky od sjednaného prodávající v dané lokalitě jiným stavebníkům toleroval nebo se jimi nezabýval). Celý spor tak skončil ve prospěch našeho klienta, kterému bylo po letech soudních řízení dáno za pravdu.

Více viz Rozhodnutí NS sp.zn. 23 Cdo 2111/2023.