Forlex. Buďte v právu. Kdykoliv. Kdekoliv.

Skryté vady patří u starších i novějších domů k tomu, co kupující odhalí často až dlouho po nastěhování – prasklou statiku, podmáčené základy nebo nekvalitně provedenou rekonstrukci. Přesně takový problém řešili žalobci ve sporu vedeném u Nejvyššího soudu pod spisovou značkou 23 Cdo 506/2025. Po prodávajících se domáhali slevy z kupní ceny ve výši téměř tří milionů korun odpovídající nákladům na odstranění skrytých vad statiky domu. U soudu ale neuspěli.

Proč? Nejvyšší soud uznal námitku prodávajících, že kupující vytkli vady pozdě. Žalobci argumentovali, že u skrytých vad stavby spojené se zemí pevným základem platí pětiletá lhůta k jejich oznámení, a do té se vešli. Soud ale vyložil, že pětiletá lhůta je pouze nejzazší objektivní hranicí – vedle ní stále platí povinnost oznámit vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující zjistí nebo zjistit mohl. A právě tady byl problém: kupující věděli o vadách statiky už od podzimu 2017, ale prodávajícím je oznámili teprve v září 2018.

I u nemovitostí tedy platí „dvojlhůtový“ systém: subjektivní lhůta „bez zbytečného odkladu" od zjištění vady a objektivní lhůta pěti let od nabytí. Pětiletá lhůta neznamená, že lze s reklamací bezdůvodně otálet – pouze posouvá nejzazší mez, do které lze vadu vůbec uplatnit. Opačný výklad by se navíc vymykal s úpravou smlouvy o dílo, kde stejný systém platí také – kupující hotového domu by tak mohl čekat roky, zatímco objednatel jeho stavby nikoli. To by nedávalo smysl.

Upozorňujeme ještě na jeden praktický aspekt: pozdní vytknutí vady kupujícího o práva automaticky nepřipraví – tento účinek nastane teprve tehdy, když prodávající námitku u soudu skutečně vznese. Nemějte však iluze: většina prodávajících si ji pečlivě hlídá. Spoléhat na to, že druhá strana svou obranu přehlédne, se rozhodně nevyplatí.

Řešíte u svého domu nebo bytu podobný problém se skrytými vadami? Neváhejte se na nás obrátit – rádi Vám pomůžeme se v situaci zorientovat a společnými silami ji vyřešit.